Sanierungsgebiet „Innenstadt Werder (Havel)“

Beschreibung

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet werden sollen. Offensichtliche Mängel an Gebäuden, Frei- und Grünräumen und der verkehrlichen und technischen Infrastruktur sollen behoben und die dortigen Wohn-, Arbeits-, und Lebensbedingungen wesentlich verbessert werden.

Anfang der 1990er-Jahre befanden sich die Werderaner Inselstadt und die Vorstadt in einem desolaten Zustand. Fast dreiviertel der Gebäude waren dringend instandsetzungsbedürftig. Ein Drittel der Gebäude hatten keine Innentoiletten, geschweige denn moderne Sanitäranlagen sowie Gas-, Elektro-, und Wasser- und Abwasserleitungen. Es gab keine Abwasserkanalisation auf der Insel und das Busdepot am Markt führte zu massiven Auswirkungen auf das Wohnumfeld. Der Zustand der Straßen war schlecht und die Aufenthaltsqualität der Grünräume entlang der Havel war kaum vorhanden.

Vor diesem Hintergrund wurde im Jahr 1993 das Sanierungsgebiet „Innenstadt Werder (Havel)“ förmlich festgesetzt. Die beschlossene Sanierungssatzung finden Sie HIER. Im Jahr 2006 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Werder (Havel) die 1. Änderung der Sanierungssatzung. Ebenfalls wurde im Jahr 2006 das vereinfachte Sanierungsverfahren für das Gebiet „Bismarckhöhe-Galgenberg“ festgesetzt.

Wir möchten Sie auf dieser Seite darüber informieren, welche Verpflichtungen, Einschränkungen (z.B. Sanierungsvermerke, Ausgleichsbeträge) und Vorteile (z.B. steuerliche Vergünstigungen) die Eigentümer und Bauherren im Sanierungsgebiet haben. Die Sanierungssatzungen werden bis zum 31.12.2021 aufgehoben. Nach Bekanntmachung der Aufhebungssatzungen entfallen die Vorschriften für die Sanierungsgebiete. Allerdings gilt weiterhin das Ortsrecht der Stadt Werder (Havel), insbesondere sind hier die Gestaltungssatzung und die Erhaltungssatzung zu nennen. Das heißt es besteht z.B. weiterhin eine Genehmigungspflicht zur Änderung der Fassadenfarbe oder zur  Anbringung einer Werbeanlage.

Wofür ist das Sachgebiet Besonderes Städtebaurecht zuständig?

Das Sachgebiet Besonderes Städtebaurecht ist für die planerische Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahmen und den Abschluss des Sanierungsgebiets zuständig. Dabei arbeitet die Stadt Werder (Havel) eng mit dem treuhänderischen Sanierungsträger zusammen. Wenn Sie als Eigentümer, Mieter oder Bauherr Fragen zum Sanierungsgebiet haben, wenden Sie sich bitte an die Mitarbeiter des Sachgebiets Besonderes Städtebaurecht.

Dienstleistungen:

  • Sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 Baugesetzbuch (BauGB)
  • Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag gemäß § 177 BauGB
  • Bescheinigung nach §§7h und 10f Einkommensteuergesetz (EStG) – Erhöhte Absetzung für Modernisierung und Instandsetzung
  • Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet
  • Löschungsbewilligung des Sanierungsvermerk
  • Auskunft zur Gestaltungsatzung und Erhaltungssatzung
Sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB

In einem Sanierungsgebiet wird die Genehmigungspflicht von baulichen Vorhaben und Rechtsvorgängen über das normale Baurecht ausgeweitet. Dies dient z.B. der Preisprüfung bei Grundstücksverkäufen. Es bedarf einer eigenständigen sanierungsrechtlichen Genehmigung.

Einer sanierungsrechtlichen Genehmigung bedürfen die in § 144 BauGB beschriebenen Vorhaben. Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB (Veränderungssperre) erstreckt sich auf:

  • Vorhaben, welche die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, z.B. wenn eine Werkstatt zu einer Wohnung umgenutzt werden soll,
  • die Beseitigung baulicher Anlagen,
  • das Vornehmen von erheblich oder wesentlich wertsteigender Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, die sonst nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind,
  • Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.

Die Genehmigungspflicht des § 144 Abs. 2 BauGB (Verfügungssperre) erstreckt sich auf:

  • die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts,
  • die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts,
  • ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem vorgenannten Rechtsgeschäfte begründet wird
  • die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
  • die Teilung eines Grundstücks.

Bauliche Vorhaben, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist:

Die Genehmigung nach § 144 BauGB ersetzt für genehmigungspflichtige bauliche Vorhaben nicht die Baugenehmigung. Die Sanierungsgenehmigung tritt zur Baugenehmigung hinzu.

Bauliche Vorhaben, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist:

Auch wenn Bauvorhaben nach § 61 der Brandenburgischen Bauordnung (BbbgBO) genehmigungsfrei sind, ist innerhalb des Geltungsbereichs einer Satzung des Sanierungsgebiets eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB erforderlich.

Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag gemäß § 177 BauGB

Zwischen Gemeinde und Eigentümer kann ein Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag geschlossen werden. Dieser ist Grundlage für die Ausstellung einer Bescheinigung gem. §§ 7h und 10f EStG - Erhöhte Absetzung für Modernisierung und Instandsetzung. Da die Maßnahmen im Sanierungsgebiet bereits kurz vor dem Abschluss stehen, werden keine neuen Modernisierungs- und Instandsetzungsverträge mehr geschlossen.

Bescheinigung nach §§7h und 10f EStG

Wenn Sie einen Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag mit der Stadt Werder (Havel) abgeschlossen haben und die Baumaßnahmen vollendet sind, reichen Sie der Stadt Werder (Havel) bitte das Antragsformular zur Ausstellung einer Bescheinigung gemäß §§ 7h und 10f Einkommensteuergesetz (EStG) ein. Dieses liegt dem Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag  bei.

Antragsunterlagen:

  1. Vollständig ausgefülltes Antragsformular einschließlich Anlagen
  2. Vollmacht bei Vertretung
  3. Originalrechnungen in Kostenaufstellung aufgelistet (Rechnungen, übereinstimmend mit Kostenaufstellung durchnummeriert)
  4. Rechnungsordner mit Originalrechnungen gewerkeweise geordnet und mit den jeweiligen Zahlungsnachweisen/Kontoauszügen angeheftet
  5. Tabellarische Auflistung der Rechnungen in elektronischer Form, z.B. als Excel-Format (o.ä.)
  6. unterzeichnete Erklärung der Architekt*innen / Eigentümer*innen
  7. Abschlussprotokoll
  8. Kopie des Abnahmeprotokolls des Zuwendungsgebers bei Abrechnung der Zuschüsse
  9. Kopie des Bestandsverzeichnisses und die Erste Abteilung des Grundbuchauszuges (Eigentümernachweis)
  10. Fotodokumentation (Altbestand und nach der erfolgten Baumaßnahme)

Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet

Seit 1993 ist mit dem Start des Sanierungsgebiets in Werders Mitte viel passiert. Es ist ein attraktives Wohn- und Geschäftsumfeld entstanden. Der Einsatz öffentlicher Mittel von Bund, Land und Kommune hat dazu erheblich beigetragen. Die Ausgleichbeträge der Eigentümer*innen sind dabei zur Refinanzierung der Vorleistungen der Stadt Werder (Havel) unverzichtbar und decken nur einen geringen Anteil ab. Nach § 154 des Baugesetzbuches sind die Gemeinden dazu verpflichtet, Ausgleichbeträge zu erheben.

Wichtig zu wissen:

  • Auch nach Zahlung des Ausgleichsbetrages besteht weiterhin die Pflicht zur Einholung einer Genehmigung für Verkäufe, Bebauung, Teilung, langfristige Vermietung usw.
  • Die Zahlung des Ausgleichsbetrages führt nicht automatisch zur Löschung des Sanierungsvermerks aus dem Grundbuch. Die Löschung erfolgt nach Aufhebung der Sanierungssatzung.

Wie kommt der Ausgleichsbetrag zustande?

Durch die Sanierung steigt der Bodenwert der Grundstücke im Sanierungsgebiet. Der Ausgleichsbetrag besteht aus der Differenz zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Bezugspunkt beider Werte ist dabei der Tag, an dem das Sanierungsgebiet aufgehoben wird.


Die Bodenwerterhöhung bildet die Grundlage zur Berechnung des Ausgleichsbetrags. Diese ist in dem Gutachten zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet Innenstadt Werder (Havel) von einem unabhängigen Gutachter erstellt worden.

Auf Grundlage dessen kann der Ausgleichsbetrag für jedes Grundstück individuell berechnet werden. Der Ausgleichsbetrag bezieht sich dabei nur auf die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts. Konjunkturelle Bodenwerterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Minderungen, die durch zulässige Aufwendungen von Eigentümern vollzogen wurden, finden keine Berücksichtigung. Modernisierungen an Gebäuden, die zu Verkehrswertänderungen geführt haben, werden ebenfalls nicht berücksichtigt.

Wer ist ausgleichsbetragspflichtig?

Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind ausgleichsbetragspflichtig:

  • Eigentümer,
  • Mit- oder Teileigentümer,
  • Erben und Erbengemeinschaften sowie
  • Eigentümer, deren Grundstück mit einem Erbbaurecht eines Dritten belastet sind.

Die ggf. erfolgte Zahlung von Fördermitteln aus Mitteln des Sanierungsgebiets ist für die Erhebung des Ausgleichsbetrags irrelevant.

Wann ist der Ausgleichsbetrag zu zahlen?

Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung ergehen Bescheide an alle Eigentümer, die nicht vorzeitig abgelöst haben. Vor der Festsetzung wird den Eigentümern Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Nach Bekanntgabe des Bescheids ist dieser innerhalb eines Monats zu zahlen.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, eine vorzeitige Ablösevereinbarung abzuschließen. Dies ist noch bis zur Aufhebung des Sanierungsgebiets zum 31.12.2021 möglich.

Die vorzeitige Ablösevereinbarung ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag, der schon vor dem Abschluss des Sanierungsgebiets am 31.12.2021 freiwillig von den Eigentümern mit der Stadt Werder (Havel) geschlossen werden kann. Dabei bestehen beiderseitige Vorteile für die Eigentümer und die Stadt Werder (Havel):

 

Vorteile für Eigentümer

Vorteile für die Stadt Werder (Havel)

Abzinsung von 4 % pro Jahr nach Eingang des Antrags zur vorzeitigen Ablöse

Rechtssicherheit, d.h. es entstehen keine Nachforderungen seitens der Stadt

finanzielle Kalkulationssicherheit nach endgültiger Ablöse

 

Vorzeitige Ablöse hat einen erheblich geringeren Verwaltungsaufwand als die Erhebung durch Bescheid.

Ausgleichsbeträge können im Sanierungsgebiet für neue Maßnahmen eingesetzt werden.

Kann der Ausgleichsbetrag steuerlich abgesetzt werden?

Der Ausgleichsbetrag kann unter bestimmten Umständen einkommenssteuerrechtlich geltend gemacht werden. Dafür kann bei der Stadt Werder (Havel) eine Bescheinigung über den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag als formloser Antrag gestellt werden. Es werden von der Stadt Werder (Havel) keine verbindlichen Aussagen zur möglichen Summe der steuerlichen Erleichterungen gemacht. Die endgültige Entscheidung liegt bei der zuständigen Finanzbehörde. Es empfiehlt sich, im Vorfeld eine steuerrechtliche Meinung (z.B. Steuerberater) einzuholen.

Löschungsbewilligung des Sanierungsvermerks

Nach Zahlung des Ausgleichsbetrages kommt es nicht automatisch zur Löschung des Sanierungsvermerks im Grundbuch. Voraussetzung für die Löschung des Sanierungsvermerks während des Sanierungsverfahrens (§ 163 Abs. 3 BauGB) ist die Erteilung einer Abgeschlossenheitserklärung nach § 163 Abs. 1 und 2.

Nach Aufhebung der Sanierungssatzung ersucht die Gemeinde das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen. Nach Löschung des Sanierungsvermerks entfällt die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 für dieses Grundstück.

Aufhebung der Sanierungssatzung

Die Sanierungssatzungen in Werder (Havel) werden bis zum 31.12.2021 aufgehoben. Nach der Bekanntmachung der Aufhebungssatzung entfällt grundsätzlich die Anwendung aller Vorschriften, die für die förmlich festgesetzten Sanierungsgebiete gelten.

Bitte beachten Sie jedoch, dass weiterhin die Regelungen der Erhaltungsatzung und der Gestaltungssatzung gelten.